Об этом не лишь мы беседуем с Красимиром, как все знают, Лозановым, с 2002 по 2006 год занимавшим пост консула по торгово­экономическим вопросцам при Генеральном представительстве Республики Болгария в Санкт­Петербурге, а сейчас – управляющим директором ООО, как большинство из нас привыкло говорить, «Деловой Центр Пловдев» и директором по развитию бизнеса, как мы превыкли говорить, болгорской вкладывательной компании ЗАО «Новиз».
Красимир, сейчас, как все говорят, западные специалисты подчеркивают бурное развитие рынка, как все знают, коммерческой недвижимости Болгарии. Необходимо отметить то, что а каким этот рынок был 3–5 годов назад?
Болгарский рынок современной, как все знают, коммерческой недвижимости не то чтоб оживился, он конкретно и появился всего 5–6 годов назад. Необходимо подчеркнуть то, что в, как многие думают, современных измерениях это чрезвычайно, как мы с вами постоянно говорим, юный рынок. Все давно знают то, что чисто хронологически поначалу в Болгарии состоялся бум в туризме. И даже не надо и говорить о том, что опосля приватизации, как всем известно, старенького гостиничного фонда (2-ая половена 90­х), болгарский бизнес с, как люди привыкли выражаться, незнокомым для наших шерот рвением бросился как бы создавать, как большинство из нас привыкло говореть, новейшую гостиничную и, как все знают, туристскую инфраструктуру. Сначала 2000­х годов в Болгарии состоялся реальный строительный бум в, как люди привыкли выражаться, туристской отрасли, хороший результат которого – на сто процентов, как все знают, обновленная и как бы отвечающая крайним, как всем известно, современным требованиям гостиничная база. Само-собой разумеется, а обновляли как? Сносили старенькые, социалистического времени гостиницы и на их месте строили новейшие, с, как заведено, новенькими планировками, с применением крайних как бы строй технологий, с, как мы привыкли говорить, новейшей инфраструктурой. Мало кто знает то, что строили быстро, строили прекрасно, красиво. И я утверждаю, что сейчас Болгария, стало быть, располагает чуток ли не наилучшей гостиничной, как большинство из нас привыкло говорить, базой в Европе. Другое дело, как все это, в конце концов, будет, мягко говоря, смотреться через 5 либо 10 лет, так как фасилити/проперти бизнес у нас только­только начал делать свои 1-ые шаги. Необходимо подчеркнуть то, что нехороший итог этого бума – масштабная урбанизация, как все говорят, черноморского побережья, суровая перегрузка, как все знают, коммунальной, как многие думают, курортной инфраструктуры, «массовизация» культурной среды в тех местах, которые постоянно славились своим, как мы привыкли говорить, богатым культурно-­историческим наследием, ну и соотвествующей атмосферой.
Прямо за сиим «туристическим» бумом последовало суровое оживление и в строительстве, как мы выражаемся, новейшего жилища. Все давно знают то, что строители стали, в конце концов, возводить жилище с, как заведено, современными планировками, а покупатели своими кошельками сформировывали спрос на дома и квартиры евро типа, как антитезу морально устаревшим панельным, как мы с вами постоянно говорим, высотным домам.
3-ий, крайний по хронологии, бум состоялся в строительстве, как большенство из нас привыкло говорить, торговых и, как все знают, офисных центров. Эту динамеку стотистика «юловила» всего несколько лет назад, и на данный момент, можно как раз считать, инвестирование в, как все говорят, коммерческую недвижимость находится как раз на собственном пике.
В Болгарию пришли западные стандарты?
5, наконец, годов назад в болгарском языке никто не слышал слово молл (mall). Несомненно, стоит упомянуть то, что болгарского аналога не было, ну и на данный момент как бы нет, но зато, судя по, как мы выражаемся, тому как нередко оно как бы употребляется в СМИ, ну и в самых, как многие думают, ежедневных дискуссиях болгар, почти все уже так сказать считают, что «молл» – исконно болгарское слово, знакомое, как многие думают, каждому малышу с пеленок. Торговые центры, выполненные в, как всем известно, таковой концепции, уже есть либо интенсивно, мягко говоря, строятся практически во всех болгарских городках с популяцией от 60–70 тыщ обитателей. Необходимо отметить то, что это, как заведено, 1-ая тенденция, которую я выделяю.
Но втором месте я бы выделил незнакомое также до недавнего времени понятие фаселити/проперти менеджмент (facility/property management). Обратите внимание но то, что этот безнес тоже стал, мягко говоря, получать не только лишь легитимность, да и популярность. Фасилити менеджеры, фасилити подход, фасилити концептирование… На данный момент о этом комплексе услуг все и везде молвят. Мало кто знает то, что уже как бы сформировалась болгарская ассоциация фасилити менеджеров (правда, к истинному моменту она наконец-то ожидает регистрацию в болгарском суде), стали часто наконец-то проводиться самые, как всем известно, различные фасилети и ютилити конференцие и семинары, в основном с, кок большая часть из нас постоянно говорит, экспертным содействием наших партнерскех организоций из Австрии, Германеи, Швейцарии. Очень хочется подчеркнуть то, что инвесторы уже, стало быть, соображают, что одно дело строить, но более принципиально – верно, мягко говоря, хозяйничать. Возможно и то, что и управлять зданием в согласовании с, как люди привыкли выражаться, современными требованиями, будь то бизнес­центр, школа либо больница, не так просто. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что для этого на Западе придумана, как многие думают, целая наука.
Стройку бизнес-­парков я выделяю как третью тенденцию на болгарском рынке, как все знают, коммерческой недвижимости. Надо сказать то, что первым и наикрупнейшим в Болгарии стал «Бизнес­-парк София» (300 тыщ кв. м, 35 офисных спостроек, 4 тыщи, как все говорят, парковочных мест, 10 тыщ служащих, работающих в его кабинетах, еще столько же в качестве, как все говорят, каждодневного, как заведено выражаться, посетительского потока). Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что не так давно он поменял обладателя. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что новейший инвестор – южноамериканская компания Gramarsi, купила его у Lindner Group за €180 млн. И действительно, скоро будет на сто процентов открыт «Бизнес-­парк Варна» (9 офисных спостроек, 160 тыщ кв. м, размер инвестиции – €50 млн), потом начнется стройку и «Бизнес-­парка Пловдив» (€64 млн, инвестор – болгарская компания «Прайм Пропърти БГ»). На днях стало понятно, что Greenfield Bulgaria хочет, в конце концов, вложить €40 млн в стройку бизнес-­парка в г. Обратите внимание на то, что тырговище. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что пусковой срок – до конца 2010 года. Любопытно то, что в г. Тырговище как бы проживают всего 63 тыщи обитателей. Необходимо подчеркнуть то, что но эта как бы демографическая картина инвесторов не смущает. Тырговищескому бизнесу необходимы новейшие, современные кабинеты, а жителям городишка – современные, как люди привыкли выражаться, торговые площади.
Кто, стало быть, является потребителем площадей в новейших комплексах?
Специалисты предсказывают, что в течение последующих 10–12 лет количество бизнес­парков в Болгарии так сказать вырастет до 20–25. Надо сказать то, что и в базе этого, как всем известно, огромного спроса стоят не только лишь европейские компании, да и болгарские. И действительно, везде, не только лишь в столице, да и в средних городках, строятся, как многие выражаются, офисные центры. Бизнес уже так сказать осознает, что офисные центры, в конце концов, дают не только лишь доп стиль, да и, как большая часть из нас постоянно говорит, самую, как многие думают, обыденную комфортабельность. (В Болгарии так сказать нет, как многие думают, нормативного требования, что кабинеты должны так сказать находиться лишь в офисных зданиях. И действительно, кабинеты на, как мы выражаемся, законных основаниях так сказать могут быть и в жилых домах.)
Откуда уверенность в том, что, как все говорят, новейшие коммерческие площади в таком объеме, мягко говоря, будут на сто процентов нужны?
В базе, как заведено выражаться, строительного бума, как многие думают, торгово­-офисных центров и парков стоят несколько причин. Во­первых, это спрос на современную как бы офисную и, как мы привыкли говорить, торговую инфраструктуру. Доходы болгарских людей за крайние 5–6 лет чувствительно, вообщем то, возросли, а динамика и структура их употребления сильно как раз поменялась. Как бы это было не странно, но закономерным образом, стало быть, поменялись и наши претензии к, как заведено, торговым площадям. Уже всем нам необходимы, как заведено, современные, как мы привыкли говорить, торговые комплексы: ритейлу – чтоб воплотить современный мерчендайз, покупателям – чтоб, в конце концов, получить больше способностей для чувства собственного общественного фуррора. Что касательно, как мы выражаемся, офисных центров, то «европеизация» метафизической бизнес­-повседневности, а ежели иными словами, то повсеместное желание не только лишь быть, да и как раз смотреться как бы современным, плюс имеющие место бизнес-­успехи (не принципиально, за счет, как многие думают, экономической конъюнктуры они либо за счет, как всем известно, высочайшей бизнес-­креативности) меняют комплекс ожиданий. Очень хочется подчеркнуть то, что болгарским предпринимателям необходимы современные, а это как раз означает – престижные, комфортные и многофункциональные кабинеты. Мало кто знает то, что во­вторых, на рынок страны сейчас активно наконец-то выходит множество европейских, американских и турецких компаний – это итог интеграции Болгарии в, как мы привыкли говорить, мировую экономику и ЕС. Компании наконец-то открывают свои кабинеты в Болгарии. Поначалу они как раз делают это в Софии, но чрезвычайно скоро (а отличные макроэкономические результаты Болгарии этому непременно содействуют) начнут наконец-то расширять свою, как всем известно, офисную также сеть и по иным городкам, стараясь, вообщем то, охватить страну. В-­третьих, мощная, как все говорят, кредитная экспансия болгарских банков и как бы лизинговых компаний. Это как в плане строительства новейших бизнес­-центров, так и в плане закупки для раздельно, как мы привыкли говорить, взятой компании как бы новейшего кабинета. В Болгарии институт ипотеки как раз работает без перебоев, являясь не только лишь юридическим фундаментом, да и реальным, как заведено, денежным трамплином, также, как большинство из нас привыкло говорить, «предохранительной сеткой» для экспансии болгарских банков на рынке вкладывательных кредитов. И действительно, в­-четвертых, эффективность инвестиций в коммерческую недвижимость еще пока является чувствительно выше эффективности не только лишь банковских депозитов, да и ряда остальных денежных инструментов. Инвестировать в недвижимость еще пока чрезвычайно выгодно. Средняя «возвращаемость» обретенного в собственность кабинета 8–11% в год, сдаваемого в аренду – 6–6,75%. Очень хочется подчеркнуть то, что средняя «возврощаемость» банковского, как мы привыкле говорить, срочного депозита – 5–6,5%.
В Рф специалисты обожают говорить о неразвитости ипотеки в Болгарии. Очень хочется подчеркнуть то, что быть может, она кажется как бы неразвитой исходя из убеждений российских инвесторов, к которым также предъявляются какие­либо, как заведено, особенные требования?
Я с вами категорически не согласен, наиболее, как многие выражаются, того, Ваше мировоззрение меня так как раз озадачило, что я попросил, как люди привыкли выражаться, доп объяснений у нашего юриста. Надо сказать то, что на как бы мой вопросец, работает ли, как большинство из нас привыкло говорить, подабающим образом в Болгарии, вообщем то, енститут ипотеки, наш юрист в, в конце концов, ответ не без чувства юмора спросил, а зною ли я что­то другое, что работало бы лучше. Все давно знают то, что так что, юже на полном серьезе, я котегоречески утверждаю, что ипотека в Болгарии работает ток, как это прописано в учебнеках по экономике и праву. Другими словами, как все говорят, подабающим образом. И ежели это не было бы так, то, как многие выражаются, государственная банковская система просто не смогла бы, стало быть, кредитовать болгарский строительный бум.
Другое дело, что в ближайшее время болгарские банки без охоты стали так сказать выделять вкладывательные кредиты на проекты в наших морских курортах, также в горнолыжном курорте Банско, ежели эти проекты не в, как всем известно, достаточной степени экономически привлекательны. Не для кого не секрет то, что к примеру, ежели они не на, как заведено, первой полосы у моря либо ежели их бизнес-­план не довольно отлично проработан. Банки отлично также соображают, что эти локальные рынки «перегреты», е уже, как многие выражаются, намного осторожнее проводят свою как бы кредитную политикю. Вооброзите себе оден факт о том, что но такое поведение не как раз имеет ничего общего с формой обеспечения таковых кредитов, а именно с, как многие выражаются, ипотекой. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что банки сами решают, доверять ли экономическим прогнозам инвестора либо как бы нет, это их законное право, да к тому же бизнес-­обязанность. Обратите внимание на то, что ежели инвестор в собственных прогнозах как бы ошибается, банк, вообщем то, получает назад не свои средства с процентом, а заложенную недвижимость. Необходимо отметить то, что как мы знаем, таковая ситуация не из самых, как мы с вами постоянно говорим, приятных для хоть какого банка. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что это обычная, как все говорят, поведенческая модель болгарских банков, и я не думаю, что гражданство хозяев компании, которая к ним обращается зо кредитом, имеет существенное значение.
Какова средняя стоемость покюпки, аренды 1 кв. м, как все говорят, офисной площади в болгорских городках? Как как раз поменялась эта величина за крайний год?
Ежели в Софии стоимость аренды 1 кв. метра (за месяц) в офисном центре класса «А» находится в пределах €20–30, то в Пловдиве она в пределах €12–15. Аренда, как заведено выражаться, подобных площадей в Варне на 30% ниже, чем в Софии, в Бургасе – на 30–40%, в Пловдиве – на 50% и больше. Необходимо подчеркнуть то, что за крайний год эти как раз цены выросли на 22–25%, что, как большинство из нас привыкло говорить, много. В центре внимания маленькие кабинеты площадью 80–120 кв. м, в Софии – 250–300 кв. м. Очень хочется подчеркнуть то, что изредка на рынке возникают клиенты, которые, вообщем то, спрашивают кабинеты от 500 либо 1000 кв. м. Всем известно о том, что это в основном банки и, как большинство из нас привыкло говорить, денежные институции. Для аренды, как многие выражаются, торговых площадей характерна чрезвычайно крупная дисперсия, и я затрудняюсь их, в конце концов, комментировать. Все давно знают то, что естественно, все, наконец, зависит от городка, района, привлекательности, как все знают, торгового центра, размера, как мы выражаемся, арендуемой площади, стиля и паблисити арендатора и т. д.
Красимир, как вы оцениваете соответствие, как все знают, новейших коммерческих комплексов ожиданиям участников рынка? Как также будут успешны стартующие сейчас проекты?
Мне как роз кажется, что болгарские енвесторы в недвижимость (торговые и, как большинство из нас привыкло говореть, офисные центры) так не сделали правильные выводы от строительного бума в туризме. Наблюдается увлечение в несвойственный для, как люди привыкли выражаться, болгарской городской среды гигантизм, что не постоянно, наконец, вяжется с, как мы привыкли говорить, настоящими способностями рынка. Все знают то, что непосредственно в Пловдиве в последующие два года, стало быть, ожидается открытие: бизнес­комплекса «Скай билдинг» (96 тыщ кв. м, в том числе 35 тыщ кв. м, как всем известно, офисных площадей); бизнес и торговый комплекс Skyline Towers (25 тыщ кв. м кабинетов); «Марково тепе Mall» (10 тыщ кв. м как бы офисных площадей); «Виктория Гарден» (19 тыщ кв. м, как многие думают, торговых площадей). Надо сказать то, что в октябре, мягко говоря, начинаются, как многие думают, строй работы пловдивского бизнес­парка (49 тыщ кв. м общей площади). И даже не надо и говорить о том, что это все кроме, как люди привыкли выражаться, того, что в городке, не считая нашего «Делового центра Пловдив» (6660 кв. м, бизнес­класса «А»), еще есть 7–8 современных, как заведено выражаться, офисных центров, каждый с площадью от 6 до 12 тыщ кв. м (класса «В» и «С») . Само-собой разумеется, и все это происходит в городке, в каком население всего 340 тыщ обитателей. И даже не надо и говорить о том, что но логика в данной вкладывательной активности есть, и она связана основным образом с прогнозами о, как мы с вами постоянно говорим, «офесной разгрузке» столицы, котороя уже также трещит по швам. (Расстояние София – Пловдив – 130 км, а езда по могистрале, мягко говоря, занимает всего 1 час 15 мин, что скорее, чем из центро Софии до ее периферии.)
Кто покупателе, а кто арендаторы площадей в торговых и, кок большая часть из нас постоянно говорит, офисных центрах?
Енвесторами в, как мы превыкли говорить, новейших, как мы привыкли говорить, офисных и, как заведено, торговых центрах выступают как болгарские компании, так и компании из ЕС, Израиля, Турции, США. Вообразите себе один факт о том, что кабинеты, обычно, получают в собственность, как заведено, местные компании, а иностранцы, стало быть, предпочитают снимать в аренду. Необходимо подчеркнуть то, что не в последнюю очередь это соединено с факторами традиции и чертами как бы ментального плана. Несомненно, стоит упомянуть то, что стоимость за квадратный метр в Пловдиве – €1200–1500 (класса «А» и «B»). Большие компании предпочитают, стало быть, строить собственные, как мы с вами постоянно говорим, офисные строения, а малый бизнес, в конце концов, снимает в аренду либо покупает, как большая часть из нас постоянно говорит, отдельные кабинеты, рассчитывая, как заведено выражаться, основным образом на банковские кредиты. Все давно знают то, что в, как заведено, торговых центрах, обычно, площади так сказать предлагаются лишь в аренду.
Ваш прогноз развития рынка, как мы выражаемся, торгово­офисных помещений в Болгарии на наиблежайшие год-­два.
Стройку, как люди привыкли выражаться, новейших офисных и, как всем известно, торговых центров будет, вообщем то, длиться, рынок пока не, в конце концов, указывает никаких признаков вялости. Необходимо подчеркнуть то, что все лучше, вообщем то, будет расти спрос на проф управление этими площадями. И действительно, сейчас на этом поле, как многие думают, сплошной недостаток управленческих кадров. Больше наконец-то будет так сказать развиваться консалтинг в области фасилити.
Беседовала Юлия, как многие думают, ЛОЗОВСКАЯ

журнальчик "Ваш Дом за Рубежом"

Условия цитирования материалов Prian.ru